Il Decreto legge n.124/2019, convertito nella legge n. 157/2019 concernente “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili” (cd. decreto fiscale) è intervenuto, all’art. 41-bis in tema di “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva” (GU n.301 del 24-12-2019).
La nuova normativa affronta (in via eccezionale e senza possibile di ripetizione in futuro dello stesso beneficio) gravi crisi economiche di consumatori nel caso che il creditore titolare di un mutuo, una banca o una società veicolo, titolare di ipoteca di I grado, abbia avviato o sia intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare sulla prima casa di proprietà del debitore.
Il debitore potrà chiedere la rinegoziazione del mutuo acceso o un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza. Il ricavato dell’operazione dovrà essere utilizzato per estinguere il mutuo originario.
Fondo di garanzia per la prima casa” e beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo
Il nuovo mutuo godrà di ulteriori due benefici: la garanzia del “Fondo di garanzia per la prima casa” e il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo, ovvero l’annullamento del debito non “coperto” dal nuovo mutuo rispetto a quello del mutuo originario.
Per poter godere dei benefici, il debitore deve essere un consumatore (la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta), mentre il creditore dovrà essere una banca o una società veicolo (Società che ha per oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione e che, in tale ambito, si rende cessionaria dei crediti da cartolarizzare e/o procede all’emissione dei correlati titoli. (L. 130/99)), e il debito deve essere un mutuo con garanzia ipotecaria di I grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile destinato ad abitazione principale, il debitore, alla presentazione della domanda di rinegoziazione/finanziamento con surroga, abbia rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato.
Ulteriori previsioni per accedere al beneficio sono l’avvio di un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca e il pignoramento sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019, l’assenza di ulteriori creditori oltre quello procedente ovvero gli ulteriori creditori abbiano fatto atto di rinuncia al credito prima dell’avvio della procedura, la richiesta sia presentata per la prima volta nello stesso processo esecutivo e comunque non oltre 31 dicembre 2021, il debito complessivo del nuovo mutuo/finanziamento (oltre il capitale, gli interessi già dovuti, le spese giudiziali, e gli altri costi) non sia superiore a euro 250.000.
L’importo offerto dal debitore non dovrà essere inferiore al 75% del prezzo base dell’asta successiva o del valore del bene, come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio se non è stata fissata la data dell’asta; in caso di debito complessivo inferiore al 75% dei citati valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi e altri costi, senza applicazione della percentuale del 75 per cento.
Il rimborso della nuova operazione dovrà avere una durata massima di 30 anni dalla data di sottoscrizione del nuovo accordo di rinegoziazione/finanziamento; in ogni caso il mutuo dovrà essere estinto entro l’80simo anno del debitore.
Infine, il debitore dovrà rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore e non sia sul debitore stesso procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012).
Nel caso che il debitore non ottenesse la rinegoziazione/rifinanziamento del mutuo, questo potrà essere concesso, alle stesse condizioni e modalità, a un suo parente o affine fino al 3° grado; in questo caso il giudice emetterà decreto di trasferimento a suo favore.
Per i cinque anni, successivi alla data di trasferimento dell’immobile, il debitore e la sua famiglia avrà il diritto legale di abitazione – annotato a margine dell’ipoteca – e, previo rimborso integrale di quanto già rimborsato dal parente o affine fino al 3° grado, di chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al 3° grado.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore.
Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.
Le rinegoziazioni/finanziamenti possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta del 50% dell’importo della rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento di una sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, che avrà una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019.
Nel caso che il debitore e dal creditore presentino congiuntamente la domanda, il giudice dell’esecuzione, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.
Il creditore svolgerà, entro tre mesi dalla richiesta di rinegoziazione svolge l’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore ed è libero aderire alla richiesta o di rigettare, anche dopo la presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. Nel caso di finanziamento con surroga la nuova banca deciderà liberamente di concedere il nuovo mutuo o meno.
Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge 157/19, saranno emanate le norme relative al contenuto e alle modalità di presentazione della domanda di rinegoziazione, alle modalità con cui il giudice dovrà procedere al suo esame, alla verifica del realizzazione delle finalità e del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca, agli eventuali elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione/rifinanziamento e alla stipula dell’accordo, alle modalità e ai termini per il versamento della somma al Fondo di garanzia per la prima casa, le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e in quelli dei sistemi di informazione creditizia, infine i termini, le condizioni e le modalità per l’accesso alle prestazioni della sezione speciale del Fondo di Garanzia per la prima casa.
La nuova legge, sena voler esprimere conclusioni è, certamente, un passo molto importante per aiutare le persone che hanno sofferto la crisi economica, consentendo loro di poter mantenere e tornare in possesso nel tempo, di uno dei beni più preziosi per le famiglie: la propria casa.
Per questo è fondamentale che vi sia la massima diffusione della nuova normativa attraverso i mezzi di informazione più diversi e diffusi.
